Condominio: è possibile l'apertura di una seconda porta di accesso ad un appartamento sul pianerottolo condominiale?
CONDOMINIO: È POSSIBILE L'APERTURA DI UNA SECONDA PORTA DI ACCESSO AD UN APPARTAMENTO SUL PIANEROTTOLO CONDOMINIALE?
Di
grande rilievo nell'ambito del condominio è la problematica relativa all'apertura,
da parte del singolo, di una seconda
porta di accesso al proprio appartamento sul pianerottolo.
In
linea di massima, l’apertura di varchi o porte nel muro comune non rappresenta
abuso della cosa comune. Ogni condomino ha diritto di apportare le modifiche
che gli consentono un’utilità supplementare rispetto agli altri condomini.
Siffatto
diritto, però, è concesso purché non venga impedito il concorrente utilizzo del
bene comune, che non ne sia alterata la naturale destinazione e che non venga
pregiudicata la stabilità e il decoro dell’edificio condominiale.
Quali i riferimenti normativi in
merito?
Invero, l'art.1102 c.c., dettato per la comunione, ma applicabile al condominio per il richiamo all'art. 1139, consente a ciascun partecipante, anche senza necessità di delibere assembleari, di servirsi della cosa comune per il miglior uso e godimento della stessa, apportandovi a tal fine, a proprie spese, le modifiche necessarie, purché non ne alteri la destinazione o impedisca agli altri di farne parimenti uso.
L'estensione dell'uso della cosa comune non sembra possa essere confutata nel caso dell'apertura di una porta sul pianerottolo comune. Tale estensione infatti non pregiudica ad altri il godimento della cosa comune, né impedisce agli altri condomini di effettuare un identico lavoro.
Ciò vuol dire che, anche indipendentemente da una delibera assembleare e dal consenso degli altri partecipanti al condominio, ciascun condomino può trarre dalle cose comuni tutte le utilità possibili, con il limite del mantenimento della destinazione della cosa comune e del rispetto dei diritti degli altri.
Resta fermo, dunque, che il condomino deve rispettare la sicurezza dell’edificio, la stabilità e il decoro architettonico ovvero non è mai possibile modificare le cose comuni in maniera tale da pregiudicare la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio o da rendere le stesse in tutto o in parte inservibili al godimento anche di un solo condomino.
Sintesi
giurisprudenziale
L’argomento di cui trattasi è stato oggetto di ampia disamina giurisprudenziale.
- Sul punto, la Suprema Corte, con decisione n. 843 del 10/2/81, ha precisato che i pianerottoli sono in comproprietà fra tutti i condomini "pertanto la loro utilizzazione da parte dei singoli condomini è soggetta alla disciplina propria dell'uso individuale della cosa comune, con la conseguenza che è del tutto legittima la creazione di un secondo ingresso ad un appartamento di proprietà esclusiva, in corrispondenza del pianerottolo antistante, ove non limiti il godimento degli altri condomini e non arrechi pregiudizio all'edificio ed al suo decoro architettonico.
- I giudici di legittimità, poi, rammentando che nei condomini i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, purché l'esercizio di tale facoltà non pregiudichi la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato, hanno considerato legittima l'apertura di una porta eseguita da un condomino nel muro condominiale: da essa, infatti, non era derivata alcuna modifica sostanziale dell'entità materiale del bene né si era originato un mutamento di destinazione dell'androne comune. L'alterazione del decoro architettonico del bene, invece, era rimasta incontestata. (Cass. civ. sent. n. 4314, 26/3/2002, Sez. II)
- Con la sentenza n. 8830 del 3 giugno 2003 la Corte di Cassazione ha, altresì, considerato legittima l'apertura di una porta sui muri comuni fatta al fine di rendere comunicanti un'unità immobiliare privata con il garage condominiale.
- Di recente, pronunciandosi sempre sull'argomento, la Cassazione ha dichiarato «l’apertura di varchi e l’installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell’edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102, 1° comma del Codice Civile, e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell’unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario. Negli edifici in condominio, i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti». (Cass. Civ. sent. n. 4437/2017) ed ancora «Ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un’utilità maggiore e più intensa da quella tratta eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso, e senza che tale uso più intenso sconfini nell'esercizio di una vera e propria servitù, per cui deve ritenersi che l’apertura di una porta in una parte comune per mettere in comunicazione con il vano scale un’unità immobiliare in proprietà esclusiva di un condomino, rientra pur sempre nell'ambito di un concetto di uso (più intenso) del bene comune, e non esige, per l’effetto, l’approvazione all'unanimità dei condomini, né determina alcuna costituzione di servitù». (Cass. Civ. sent. n. 1849/2018)
- una sentenza del Tribunale di Napoli del 6 dicembre 2004, con la quale è stato sostenuto che "la realizzazione di una porta sul ballatoio comune, onde permettere un più agevole ingresso nella propria unità immobiliare, ancorché determini una variazione dell'aspetto esteriore dell'edificio, non incide in senso modificativo sulla normale destinazione del ballatoio o passetto stesso - che è tipicamente quella di disimpegno, di spazio atto a consentire la sosta e il riposo nonché a consentire il libero transito ai locali prospicienti - né reca un effettivo pregiudizio al jus possidenti dei condomini sul muro e alla facoltà di fare parimenti uso dello stesso".
Una sentenza del Tribunale di Nola del 19 aprile 2007, nella quale è stato affermato che "in applicazione del principio secondo il quale, in tema di comunione, ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un'utilità maggiore e più intensa di quella tratta eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso - e senza che tale uso più intenso sconfini nell'esercizio di una vera e propria servitù- deve ritenersi che l'apertura di una porta su muri anche condominiali finalizzata a mettere in comunicazione l'unità immobiliare in proprietà esclusiva di un condomino con un bene comune (nel caso, il vano scala) è pienamente lecita, rientrando tale intervento pur sempre nell'ambito del concetto di uso (seppur più intenso) del bene comune, e non esigendo, per l'effetto, alcuna approvazione dell'assemblea dei condomini".
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